An den deutschen Büromärkten vollziehen sich laut Savills derzeit einige tief greifende Veränderungen, die die Märkte höchstwahrscheinlich langfristig prägen werden und neue Anforderungen an das Bürovermietungsgeschäft mit sich bringen. „Der Trend geht zu flexibleren Mietverträgen, Nachhaltigkeitsaspekte spielen bei der Anmietungsentscheidung eine immer größere Rolle und immer mehr Unternehmen lassen sich bei der Anmietung von Büroflächen umfassend beraten“, erläutert Robert Kellershohn, Managing Director Office Agency bei Savills, drei dieser Trends, die sich seit einiger Zeit beobachten lassen. Hinzu kommt eine abnehmende Volatilität der Büromärkte, die ebenfalls einen Einfluss auf die strategische Positionierung von Eigentümern und Mietern hat. „Wir gehen davon aus, dass diese Tendenzen auf absehbare Zeit anhalten und sich zum Teil sogar beschleunigen und sind deshalb bestrebt, unsere Beratungsleistungen den geänderten Anforderungen anzupassen“, so Kellershohn weiter. „Die zahlreichen erfolgreichen Mandate der letzten Monate bestärken uns in unserer Annahme und zeigen, dass wir hier auf dem richtigen Weg sind“, lautet das Fazit von Kellershohn. Die vier Aspekte im Detail:
1. Flexiblere Mietverträge: Der Trend geht tendenziell zu kürzeren Mietvertragslaufzeiten als den bisher üblichen fünf Jahren. Ursächlich hierfür sind vor allem der technologische Wandel sowie sich zunehmend verändernde Arbeitswelten, die von den Büronutzern mehr Flexibilität verlangen. Hinzu kommt, dass sich die Verhandlungsmacht in den letzten zehn bis fünfzehn Jahren vor dem Hintergrund steigender Leerstände in den meisten großen Büromärkten tendenziell zugunsten der Mieter verschoben hat und diese ihre Forderungen leichter durchsetzen können als früher. Die Unternehmen legen dabei nicht in erster Linie Wert auf eine möglichst kurze Vertragslaufzeit, sondern vor allem auf eine flexible Gestaltung der Mietverträge, bspw. indem Sonderkündigungsrechte für Teilflächen oder Anmietrechte vereinbart werden. Diese Entwicklung wird sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen, und zwar weitgehend branchenunabhängig. So vermittelte Savills zuletzt beispielsweise die Anmietung von mehr als 1.600 m² an die Rechtsanwaltsgesellschaft Mayer Brown. Ebenfalls in Düsseldorf erfolgte auf Vermittlung von Savills die Anmietung von mehr als 800 m² durch NTT Europe. Beide Unternehmen schlossen Mietverträge mit einer Laufzeit von deutlich weniger als fünf Jahren ab. Mietverträge mit sieben und mehr Jahren Laufzeit, wie die durch Savills vermittelten Anmietungen der VG Wort in München oder von Rödl & Partner in Hamburg, wird es auch weiterhin geben, allerdings werden diese künftig seltener.
2. Nachhaltigkeit: Wie Savills im letzten Jahr im Rahmen einer Studie zeigen konnte, gewinnt der Nachhaltigkeitsaspekt an den Büromärkten zunehmend an Bedeutung.1 Treiber dieser Entwicklung sind hier die Büronutzer – vor allem für große Unternehmen ist das Vorhandensein eines Nachhaltigkeitszertifikats inzwischen Bedingung bei der Anmietung von Büroflächen. Stellvertretend hierfür stehen das „Art Déco Palais“ in München und der „Kö-Blick“ in Düsseldorf, wo Savills im vergangenen Jahr mehrere Anmietungen mit zusammen mehr 6.000 m² vermittelt hat.
3. Corporate Real Estate Services: Unternehmen setzen bei der Suche nach Büroflächen verstärkt auf umfassende Beratungsmandate. Galt dies für große Konzerne schon lange, so beauftragen inzwischen immer häufiger auch kleinere Unternehmen Beratungshäuser mit der Erarbeitung und Umsetzung einer Immobilien- bzw. Standortstrategie. Dies spiegelt sich auch im Erfolg des Geschäftsfeldes Corporate Real Estate Services wider, um das Savills im vergangenen Jahr sein Beratungsspektrum erweitert hat. „Wir konnten unter anderem die Wincor Nixdorf AG und die Fujitsu Technology Solutions GmbH als Kunden gewinnen, auch der Personaldienstleister Robert Half International sowie ein international tätiger Mineralölkonzern lassen sich bei der Büroflächensuche in Deutschland von Savills vertreten“, nennt Kristian Barthels, bei Savills verantwortlich für das Geschäftsfeld Corporate Real Estate Services, einige Beispiele für diesen Erfolg. Für Fujitsu konnte Savills im vergangenen Jahr Büroflächen in Frankfurt (ca. 7.000 m²) sowie in Berlin (ca. 2.000 m²) und mehrere Vertragsverlängerungen vermitteln.
4. Marktstabilität: Betrachtet man die ungewöhnlich heftigen konjunkturellen Ausschläge der letzten Jahre, erscheint die Entwicklung an den großen deutschen Büromärkten überraschend stabil. So gab es beispielsweise bei den Mieten in den vergangenen drei Jahren nur verhältnismäßig wenig Bewegung – sowohl nach oben als auch nach unten. Ursächlich für diese Entwicklung sind in erster Linie die deutlich gesunkenen Flächenfertigstellungszahlen: Wurden zwischen 2000 und 2005 in den sechs größten deutschen Büromärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München) knapp 9 Mio. m² Büroflächen fertiggestellt, waren es in den folgenden sechs Jahren 2006 bis 2011 nur noch etwa halb so viel. Da die Flächenfertigstellungvolumina auch in den kommenden Jahren auf einem vergleichsweise niedrigen Niveau liegen dürften, werden wohl auch die Büromärkte auf absehbare Zeit von einer relativ hohen Stabilität geprägt sein. Diesen Aspekt müssen sowohl Eigentümer als auch Büronutzer in ihre Vermietungs- und Anmietungsentscheidungen einbeziehen, da zyklische Opportunitäten eine geringere Rolle spielen als in volatileren Marktphasen.
1 Die Analyse „Nachhaltige Büroimmobilien“ steht unter www.savills.de/research zum kostenfreien Download zur Verfügung.
Die Studie German Annual Lease Review ist kostenfrei unter
